مشاكل الملاك في قانون الإيجارات الجديد
صدر القانون رقم‏4‏ لسنة‏1996‏ وبدأ العمل به اعتبارا من‏31‏ يناير‏1996‏ بشأن سريان القانون المدني علي عقود الإيجار اللاحقة علي العمل به‏,‏ أما عقود الإيجار القائمة والمبرمة في تاريخ سابق علي سريانه في‏31‏ يناير‏1996,‏ فهي تخضع لأحكام القانونين رقمي‏1977/49‏ و‏1981/136,‏ والقوانين الصادرة قبلهما‏(‏ خاصة فيما يتعلق بالامتداد القانوني للإيجار وقواعد تحديد الأجرة‏).‏
وقد ترتب علي صدور القانون رقم‏1996/4‏ العديد من المشاكل القانونية التي ازدحمت بها المحاكم‏,‏ ومن أهمها تلك الناشئة عن انتهاء مدة الإيجار وبقاء المستأجر بالرغم من ذلك شاغلا للعين بدون سند قانوني وبدون الوفاء بالأجرة‏,‏ الأمر الذي ترتب عليه إحجام العديد من الملاك عن تأجير الأعين المملوكة لهم ولجوئهم إلي إغلاقها في وجه التأجير حتي بعد صدور القانون رقم‏1996/4.‏
لذلك كان لابد من تدخل تشريعي يحسم هذه المنازعات لتمكين الملاك من استرداد العين المؤجرة‏,‏ وذلك لفتح أبواب الشقق المغلقة أمام طلبات التأجير‏,‏ لحل أزمة الإسكان‏.‏
وقد تدخل المشرع وأصدر القانون رقم‏2006/137‏ بتعديل بعض أحكام القانون‏1996/4,‏ ونصت المادة الأولي علي أن تضاف فقرة ثانية إلي المادة الثانية من القانون‏1996/4‏ نصها كالآتي‏:‏ ويكون للمحررات المثبتة لهذه العلاقة الإيجارية وشروطها وانتهائها قوة السند التنفيذي بعد توثيقها بحضور طرفيها‏..‏ ويعمل بهذا التعديل اعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشره‏.‏
يتضح من هذا النص أنه إذا توافرت في عقد الإيجار الشروط التي استلزمتها هذه المادة‏,‏ من توثيق عقد الإيجار‏,‏ وتضمين صورة المحرر الموثق خاتم الصيغة التنفيذية‏,‏ أمكن للمستفيد من أحكام هذه المادة التنفيذ الجبري بمقتضي الصورة التنفيذية للسند التنفيذي بعد إعلانها إعلانا صحيحا قبل التنفيذ‏,‏ طبقا للمادتين‏280‏ و‏281‏ مرافعات‏..‏ وهذه الشروط هي‏:‏
‏1‏ ـ تحديد شروط العقد وتعيين مدته‏:‏ إذ يجب أن يشتمل عقد الإيجار علي الشروط والالتزامات التي يرتبها العقد لطرفيه‏(‏ المؤجر والمستأجر‏)‏ مثل التزامات المؤجر من تسليم العين المؤجرة وتعهده بصيانتها‏..‏ والتزامات المستأجر مثل التزامه بالوفاء بقيمة الأجرة في الميعاد المعين بالعقد‏,‏ وباستعمال العين فيما أعدت له والمحافظة عليها‏,‏ والتزامه بإخلاء العين المؤجرة وردها فورا إلي المؤجر عند انتهاء المدة المعينة المتفق علي إنهاء العقد بانقضائها‏.‏
ومن أهم شروط العقد الاتفاق علي تحديد مدة الإيجار‏,‏ فيجب أن تحدد مدة الإيجار في العقد تحديدا صريحا وواضحا علي ألا تزيد مدته علي ستين سنة‏,‏ وأن ينص في العقد علي تاريخ بدء العلاقة الإيجارية وتاريخ انتهائها‏,‏ وتبدو أهمية تحديد المدة نظرا لخطورة الآثار التي تترتب علي تاريخ انقضاء مدة العلاقة الإيجارية‏,‏ ولأنه يتحدد عليها تحديد قيمة رسوم توثيق المحرر‏.‏
‏2‏ ـ توثيق المحرر‏(‏ عقد الإيجار‏):‏ اشترطت المادة الأولي من القانون‏2006/137,‏ أن يوثق عقد الإيجار في مكاتب أو مأموريات الشهر العقاري‏,‏ والتوثيق بحضور طرفي العقد‏(‏ المالك والمستأجر‏)‏ للتوقيع علي المحرر أمام الموظف المختص باتخاذ إجراءات التوثيق‏,‏ كالتصديق علي التوقيع‏..‏ إلخ‏.‏
وتوثيق عقد الإيجار يصبح له قوة السند التنفيذي‏,‏ وذلك تطبيقا للمادة‏280‏ مرافعات‏,‏ حيث قررت هذه المادة أن المحرر الموثق يعتبر سندا تنفيذيا‏,‏ ونصت الفقرة الأولي منها علي أنه يقصد بالسندات التنفيذية‏,‏ الأحكام والأوامر والمحررات الموثقة‏..‏ والأوراق الأخري التي يعطيها القانون هذه الصفة‏.‏
إن المحررات الموثقة ـ في حكم هذه المادة ـ تعني جميع الأعمال القانونية التي يتم توثيقها في مكاتب التوثيق التابعة للشهر العقاري‏,‏ والتي تتضمن التزاما بشيء يمكن اقتضاؤه جبرا‏,‏ سواء كان تصرفا قانونيا ملزما للجانبين كالعقد‏,‏ أم كان تصرفا ملزما لجانب واحد أم إقرارا يعتبر دليل إثبات‏..‏ إلخ‏(‏ د‏.‏ فتحي والي ـ التنفيذ الجبري ـ سنة‏1971‏ ـ صفحة‏93).‏
وترتيبا علي ذلك‏,‏ فإن الأوراق الرسمية التي لا تتم أمام الموثق لا تعتبر سندات تنفيذية‏,‏ فاصطلاح المحررات الموثقة في حكم المادة‏1/280‏ مرافعات لا يطابق اصطلاح الأوراق الرسمية بمدلول المادة‏10‏ من قانون الإثبات‏.‏
خلاصة القول انه طبقا للمادة الأولي من القانون رقم‏2006/137‏ بتعديل بعض أحكام القانون‏1996/4‏ والمادة‏280‏ مرافعات‏,‏ يعتبر عقد الإيجار الموثق سندا تنفيذيا يستطيع بموجبه المستفيد من هذه النصوص‏,‏ أن ينفذ الالتزامات المحددة والثابتة فيه جبرا عن الطرف الآخر‏,‏ دون حاجة إلي الالتجاء إلي القضاء‏,‏ إذا تضمنت صورة المحرر الموثق الصيغة التنفيذية‏,‏ وتم إعلانها إعلانا صحيحا قبل التنفيذ‏.‏
‏3‏ ـ ضرورة الصورة التنفيذية‏:‏ لا يكفي لإجراء التنفيذ أن يكون طالب التنفيذ صاحب حق مؤكد في عمل قانوني له قوة تنفيذية‏,‏ بل يجب أن يكون بيده صورة من المحرر الموثق المثبت للعلاقة الإيجارية بعد تضمينها ختم الصيغة التنفيذية‏,‏ تسمي بالصورة التنفيذية‏.‏
وقد أكدت المادة‏2/280‏ مرافعات ضرورة هذه الصورة التنفيذية بنصها علي أنه لايجوز التنفيذ ـ في غير الأحوال المستثناه بنص في القانون ـ إلا بموجب صورة من السند التنفيذي عليها صيغة التنفيذ التالية علي الجهة التي يناط بها التنفيذ أن تبادر إليه متي طلب منها‏,‏ وعلي السلطات المختصة أن تعين علي إجرائه‏,‏ ولو باستعمال القوة متي طلب إليها ذلك‏.‏
فتأسيسا علي ذلك‏,‏ لا يجوز إجراء التنفيذ الجبري إلا بموجب الصورة التنفيذية للسند التنفيذي‏(‏ المحرر الموثق‏)‏ المتضمن خاتم الصيغة التنفيذية‏,‏ الذي يصدر في حالة المحررات الموثقة من رئيس مأمورية الشهر العقاري‏,‏ أو رئيس المكتب الذي تم فيه توثيق المحرر‏,‏ أما أصل المحرر الموثق‏,‏ فيبقي في مكتب الشهر العقاري‏.‏
‏4‏ ـ إعلان الصورة التنفيذية إعلانا صحيحا قبل التنفيذ‏:‏ يشترط أخيرا لإتمام إجراءات التنفيذ الجبري‏,‏ أن يسبق التنفيذ إعلان السند التنفيذي‏,‏ فيلزم إعلان السند التنفيذي والتكليف بالوفاء لكل تنفيذ جبري‏,‏ ويستوي أن يكون السند التنفيذي حكما أو محررا موثقا‏(‏ كعقد الإيجار الموثق‏),‏ أو غيرهما من السندات طبقا للمادة‏280‏ مرافعات‏.‏
فيجب علي المالك قبل اتخاذ إجراءات التنفيذ الجبري‏,‏ أن يعلن المستأجر بالصورة التنفيذية للسند التنفيذي‏,‏ وأن يشتمل الإعلان علي تكليفه بالوفاء مع إنذاره‏,‏ مثل تكليف المستأجر بالوفاء بالتزامه بإخلاء العين المؤجرة فورا وتسليمها خالية للمؤجر لانتهاء المدة المعينة المتفق علي إنهاء الإيجار بانقضائها‏,‏ وبإنذاره بأنه إذا لم يف بذلك‏,‏ فإن الحق سيستوفي جبرا عنه‏,‏ ولكي يحقق التكليف بالوفاء هدفه‏,‏ تنص المادة‏4/281‏ مرافعات علي أنه لا يجوز إجراء التنفيذ إلا بعد مضي يوم علي الأقل من إعلان السند التنفيذي‏,‏ فيجب أن ينقضي يوم كامل بين إعلان السند التنفيذي وبين البدء في إجراء التنفيذ‏,‏ كما يوجب القانون تسليم صورة الإعلان لشخص المدين أو في موطنه الأصلي‏,‏ وإلا كان باطلا‏(‏ مادة‏1/281‏ مرافعات‏),‏ ويترتب علي عدم إعلان السند التنفيذي إعلانا صحيحا طبقا للقانون قبل التنفيذ‏,‏ بطلان هذا التنفيذ‏.‏
فإذا توافرت جميع هذه الشروط مجتمعة‏,‏ أمكن للمالك أن يستفيد من الحماية التي قررتها المادة الأولي من قانون‏2006/137‏ بتعديل بعض أحكام القانون رقم‏1996/4,‏ وأن يقوم بالتنفيذ الجبري بموجب الصورة التنفيذية للسند التنفيذي‏(‏ عقد الإيجار الموثق‏)‏ المعلنة إعلانا صحيحا قبل اتخاذ إجراءات التنفيذ وفقا للمادتين‏280‏ و‏281‏ مرافعات‏.‏